특수물건을 노려야 수익이 난다.
오늘은 법정 지상권에 대해 간단히 이해해 봤다.
기본적으로 땅의 주인과 건물의 주인이 같으면 법정 지상권은 성립한다.
위 그림에서 처럼 A소유의 땅에 A가 건물을 올리고 땅에만 근저당을 설정하고 대출을 받은 경우에는, 이 땅이 경매에 나와 소유자가 바뀌게 되면 법정 지상권이 성립한다.
아래의 그림처럼 A소유의 땅을 근저당 설정하고 돈을 빌린 후, A가 건물을 올리고 땅이 경매에 나온 경우에는 법정 지상권이 성립하지 않는다.
토지의 가치가 건물로 인하여 하락했기 때문에 보호받지 못한다.
★ 법정 지상권 성립 여부를 확인하기 위해서는 토지등기와 건축물대장을 확인해 날짜의 선후를 확인해야 한다.
건축물대장을 확인해서 토지등기에 있는 근저당권 설정보다 이후에 지어진 것이면 법정 지상권이 성립하지 않는다.
그런데 간혹 건축물대장이 없는 건물도 있다.
건물은 허가 → 착공 → 준공의 순서로 진행된다. 이런 경우 착공까지는 진행되었지만 준공을 받지 못한 것이다.
그러므로 해당 관공서에 문의해서 허가, 착공 날짜를 확인해야 한다.
법정지상권은 건축물대장의 유무는 상관없고 건물만 존재하면 되므로 착공 날짜를 확인해 본다.
또 하나의 팁으로는 감정평가서를 참고할 수 있다.
토지를 담보로 대출을 받았다면, 대출 시행 전에 금융사에서 감정평가를 의뢰했을 것이다. 이때 작성한 감정평가서를 확인한다면 뒷부분에 사진을 통해 건물의 유무를 확인할 수 있다.
법정 지상권 물건을 선정함에 있어서 핵심은 다음과 같다.
1. 토지의 현재가치
2. 토지의 미래가치
3. 건물의 가치
4. 법정지상권의 성립여부
법정 지상권의 성립여부를 먼저 확인할 것이 아니라 토지의 가치, 건물의 가치를 먼저 알아보고 마지막으로 법정 지상권의 성립 여부를 확인해야 한다.
법정 지상권이 성립하던, 성립하지 않던 구매할 사람은 정해져 있으므로 가치를 판단한 후에 입찰가를 결정하면 될 것이다.
아는 것이 힘이다.
오늘도 하나 알아간다.
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